La casa è tornata al centro del dibattito politico degli ultimi anni e si è imposta come una delle istanze prioritarie per tutte le democrazie occidentali: per impatto e conseguenze sulla vita delle persone, è senza dubbio la più importante questione sociale di questo tempo. Sul terreno della lotta per il diritto all’abitare si combattono sempre più spesso le battaglie politiche nelle grandi città del mondo, anche determinando esiti elettorali, come si è visto nelle recenti votazioni a New York o nelle municipali francesi. In nome del diritto all’abitare si formano reti e alleanze tra città, come quella che Roma ha stretto con Parigi, Barcellona e tante altre realtà urbane per chiedere all’Europa un piano straordinario per la casa. Alla necessità di garantire un tetto a ciascuno, senza esclusioni, possiamo associare anche una grande sfida di innovazione urbana, che chiama in gioco architetti, ingegneri, insieme a sociologi, economisti, pianificatori territoriali, esperti ambientali, progettisti del paesaggio, chiamati a sperimentare nuove soluzioni urbane, a ideare progetti di rigenerazione, modelli abitativi innovativi e sostenibili. C’è, finalmente, consapevolezza della condizione drammatica che vive ormai una moltitudine sempre più ampia di persone, per le quali l’accesso alla casa è diventato difficoltoso, se non un miraggio.

A essere colpite, infatti, non sono più unicamente le fasce sociali più deboli, ma un numero sempre più nutrito di nuclei familiari in condizione di vulnerabilità. Una fascia di popolazione che si è allargata sempre più e che comprende lavoratori, giovani coppie, studenti, professionisti e anziani i cui redditi e sicurezze economiche si sono via via assottigliate. Oggi la questione casa è un tema che investe una parte consistente della società, che va dalle persone senza dimora a chi ha un lavoro, ma mal retribuito o instabile, e quindi non dispone di capitali sufficienti per acquistare una casa, trova immense difficoltà ad assicurare garanzie sul mutuo, e spesso non può neanche permettersi un affitto. Basta pensare che per i giovani italiani – secondo i dati Eurostat – la locazione di una casa può incidere fino al 50% sullo stipendio. La crisi abitativa va inquadrata in uno scenario di erosione dei diritti e di esplosione delle diseguaglianze che travolge classi sociali un tempo protette. Il costo delle abitazioni e l’accesso ai servizi che determinano la qualità dell’abitare si intrecciano con la stagnazione dei salari per i lavoratori dipendenti, con la riduzione delle certezze contrattuali, con i cambiamenti della stessa modalità di lavorare e con le esigenze legate al mercato del lavoro, sempre più mobile, con l’impoverimento dei giovani professionisti che si affacciano nel mondo del lavoro. Un fenomeno che si sente in Italia con particolare forza.

E ciò condiziona l’andamento demografico, influisce negativamente sulla mobilità sociale, indebolisce la capacità di attrarre competenze, ma soprattutto espone le città e le grandi aree metropolitane a processi di impoverimento, di ampliamento delle ingiustizie economiche.

Il progressivo aggravarsi della crisi abitativa si deve anche a un colossale errore di valutazione da parte del decisore politico, soprattutto in Italia. Negli ultimi decenni, si è progressivamente affermato un modello che ha portato, di fatto, ad abbandonare le politiche pubbliche per la casa. Nel dopoguerra il welfare state si era costruito attorno a quattro pilastri fondamentali: sanità, scuola, lavoro e casa. In Italia nacquero così grandi politiche abitative, tra cui il piano INA-Casa – il cosiddetto Piano Fanfani. Grazie a quel programma, tra il 1949 e il 1963 furono realizzati circa due milioni di vani abitativi e si stima che in media 560 famiglie a settimana trovarono una casa. Con il passare degli anni, però, si scelse di puntare quasi esclusivamente sul cosiddetto modello proprietario: incentivare l’acquisto della casa e lasciare che fosse il mercato a garantire l’equilibrio tra domanda e offerta. Fino ad arrivare alla “nazione di proprietari” di Silvio Berlusconi, ossia all’obiettivo illusorio di un Paese nel quale ogni famiglia potesse avere un’abitazione di proprietà, anche grazie a misure come l’abolizione delle imposte sulla prima casa. Per molti anni si è pensato che questo modello potesse rappresentare una soluzione strutturale alla questione abitativa. A posteriori, però, quel modello mostra oggi tutti i suoi limiti. Il paradosso è che mentre il modello proprietario si affermava come soluzione universale alla questione abitativa, venivano progressivamente meno le condizioni che lo rendevano sostenibile.

Per decenni l’accesso alla proprietà è stato presentato come il principale strumento di inclusione sociale e di costruzione della ricchezza familiare, ma oggi questa promessa si è rivelata fallace: non solo una parte consistente della popolazione non è nelle condizioni di acquistare una casa, ma in molte aree del Paese, soprattutto al di fuori delle grandi aree metropolitane, la casa non rappresenta più un investimento destinato a rivalutarsi nel tempo. Lo spopolamento di ampie aree e la concentrazione delle attività economiche in pochi poli urbani fanno sì che una parte consistente del patrimonio immobiliare si stia anzi svalutando. In prospettiva comparata, il patrimonio immobiliare italiano è tra quelli che si sono rivalutati meno in Europa negli ultimi anni, con poche eccezioni molto concentrate – come l’area metropolitana milanese, parte dell’Emilia o alcune città a forte vocazione turistica, come Firenze o Roma.

Questa forte polarizzazione territoriale si riflette anche nel funzionamento del mercato dell'affitto. Se nelle grandi aree metropolitane il problema principale è l’aumento dei prezzi e la pressione della domanda, in alcuni casi anche a causa delle dinamiche del turismo e dell’espansione del fenomeno degli affitti brevi, in molte aree interne e nei territori intermedi accade l’opposto: l’offerta in affitto si è progressivamente ridotta fino quasi a scomparire. Non a caso molti sindaci segnalano che una delle principali difficoltà per le comunità locali è proprio l’impossibilità di trovare alloggi in affitto per lavoratori essenziali – insegnanti, infermieri, tecnici, operatori dei servizi – che sarebbero necessari per sostenere la vita economica e sociale. La crisi abitativa, quindi, non è soltanto una questione delle grandi città. È anche una questione di coesione territoriale. Dove il mercato immobiliare si concentra e si valorizza eccessivamente si producono espulsione sociale e aumento dei prezzi; dove invece la domanda si indebolisce, il patrimonio immobiliare si svaluta e il mercato dell’affitto scompare, rendendo più difficile attrarre lavoratori, servizi e nuove attività economiche. In entrambi i casi è evidente come il mercato da solo non riesca a soddisfare i fabbisogni abitativi della popolazione, producendo squilibri che diventano anche un limite alla vivacità economica dei territori, alla loro capacità di attrarre imprese e investimenti.

La verità è che la casa non è un bene come gli altri. Non può essere lasciata esclusivamente alla dinamica della domanda e dell’offerta o alla logica della rendita immobiliare. L’abitare è un’infrastruttura socioeconomica fondamentale: condiziona l’accesso al lavoro, allo studio, alla mobilità, allo sviluppo economico e alla vita di comunità. Quando il mercato da solo non riesce a garantire un accesso equo alla casa, il compito della politica è quindi intervenire. Non per sostituirsi al mercato stesso, ma per farlo funzionare, per garantire che non vi siano esclusi e per innescare dinamiche virtuose che in effetti portano benefici anche al settore privato. Proprio l’assenza di politiche pubbliche ha prodotto il paradosso per cui oggi non funziona né l’edilizia pubblica né quella privata. Senza uno stock adeguato di edilizia residenziale pubblica e senza una solida politica di housing sociale, anche il mercato privato finisce per bloccarsi. Per queste ragioni la politica dell’abitare deve tornare a essere un pilastro delle politiche pubbliche, da quelle europee, fino a quelle nazionali e urbane.

L’esperienza di Roma è in questo senso significativa. In base a uno studio Cresme sappiamo che a Roma mancano 20mila abitazioni per la fascia più in difficoltà, 30 mila per la cosiddetta fascia grigia, ovvero la popolazione con redditi fino a 50.000 euro l’anno che non accede all’Edilizia Residenziale Pubblica, ma fatica a sostenere il mercato privato, e 20 mila abitazioni a libero mercato. In totale 70.000 case: una città media, della dimensione di Perugia o Cambridge. Di fronte a questo scenario abbiamo messo in campo una politica della casa senza precedenti. Abbiamo programmato risorse consistenti – circa 500 milioni di euro – per voltare pagina.In primo luogo, vogliamo aumentare lo stock abitativo pubblico e sociale, avviando la più ampia operazione di acquisto di alloggi pubblici degli ultimi decenni, con oltre 1.000 abitazioni già autorizzate e l’obiettivo complessivo di arrivare a circa 2.000 nuovi alloggi per far scorrere le graduatorie ERP, dove oggi risultano oltre 16.000 famiglie in attesa, molte da più di dieci anni. A questi interventi si aggiunge la delibera sul diritto all’abitare che prevede la realizzazione di quasi 32.000 alloggi di social housing, destinati in particolare alle fasce intermedie escluse dal mercato libero e non ammesse all’edilizia popolare. Parallelamente, sono in corso trattative per l’acquisto di circa 600 appartamenti destinati a famiglie sotto sfratto. Abbiamo inoltre riattivato vecchi accordi di programma rimasti inattuati, dai quali potranno derivare nuove unità abitative, e approvato il nuovo regolamento che destina l’intero patrimonio residenziale disponibile all’edilizia residenziale sociale. La politica della casa si intreccia anche con un programma massiccio di manutenzione delle case popolari, con 4.500 cantieri di manutenzione ordinaria negli ultimi tre anni e 80 milioni di investimenti per la manutenzione straordinaria delle nostre case, sostanzialmente dimenticate da decine di anni. A tutto ciò vanno aggiunti i grandi progetti di rigenerazione urbana finanziati dal Pnrr con i programmi PINQuA e PUI: l’ex Caserma di Porto Fluviale, Corviale, via Cardinal Capranica nel quartiere di Primavalle e Tor Bella Monaca, dove sono in corso cantieri di riqualificazione su oltre 1.200 appartamenti. Un enorme piano di rigenerazione che ha interessato migliaia di famiglie, con situazioni di estrema delicatezza – dalle persone più anziane coinvolte alle occupazioni abusive – e che è stato gestito sostanzialmente senza attriti. Nessuna città, tuttavia, può oggi immaginare di trovare da sola risposte adeguate all’emergenza casa. Di fronte a una sfida di questa portata è evidente che occorre un impegno comune e una stretta cooperazione tra Stato, Regioni e Comuni.

La crisi abitativa è ormai espressamente anche una questione europea. Anche nel resto dell’Unione i prezzi delle case sono cresciuti molto più rapidamente dei redditi: dal 2013 le abitazioni sono aumentate di circa il 60%, mentre gli affitti sono cresciuti di oltre il 20%. Oggi l’Europa avrebbe bisogno di oltre due milioni di nuove abitazioni all’anno – circa 650 mila in più rispetto a quelle attualmente costruite – per colmare il divario tra domanda e offerta. Il fabbisogno finanziario stimato per affrontare questa sfida è di circa 150 miliardi di euro all’anno. Per questo, insieme ai sindaci di molte grandi città europee, è nata l’iniziativa Mayors for Housing, con l’obiettivo di portare il tema della casa al centro dell’agenda europea.Questo lavoro ha permesso anche una mobilitazione all’interno dei gruppi politici europei, e si sono compiuti importanti passi avanti: la creazione di una commissione parlamentare speciale dedicata alla crisi abitativa presso il Parlamento Europeo, la nomina di un Commissario europeo per la casa e la presentazione del primo Piano europeo per l’abitare accessibile. Questo piano rappresenta un cambio di paradigma significativo. Per la prima volta la Commissione europea riconosce esplicitamente che la crisi abitativa è una crisi sociale europea e propone strumenti per aumentare l’offerta di case, mobilitare investimenti pubblici e privati e sostenere i territori più colpiti. L’edilizia residenziale a prezzi accessibili e sociale è entrata tra gli obiettivi dei principali programmi del nuovo bilancio dell’Unione, sono previsti nuovi strumenti finanziari e il coinvolgimento della Banca Europea per gli investimenti insieme con le banche nazionali di promozione per mobilitare centinaia di miliardi di euro nei prossimi anni a sostegno dell’edilizia sociale e accessibile. Fondi a sostegno della casa sono tra le priorità previste per la revisioneintermedia delle Politiche di Coesione. Saranno modificate le regole sugli aiuti di Stato per agevolarne l’uso per le politiche di edilizia residenziale a prezzi accessibili. Inoltre, è prevista anche una proposta legislativa per dare alle amministrazioni locali più poteri nella gestione degli “affitti-brevi”. Vediamo con soddisfazione che anche grazie alla spinta della rete delle città, le istituzioni europee hanno posto la crisi abitativa tra le priorità della propria agenda. Ma i passi fatti non sono ancora sufficienti. Le città europee hanno bisogno di più risorse e in tempi più rapidi. Serve un impegno finanziario strutturale nel prossimo bilancio pluriennale dell’Unione europea, con fondi chiaramente destinati alle politiche abitative. Inoltre, bisogna lavorare a una revisione delle regole fiscali europee che permetta di escludere gli investimenti pubblici per la casa dal calcolo del deficit, perché si tratta di investimenti sociali di lungo periodo. E occorre garantire alle città un ruolo diretto nella progettazione e nella gestione di questi programmi, perché sono proprio le città il luogo in cui la crisi abitativa si manifesta con maggiore evidenza. Servono allora più poteri e strumenti operativi per i governi locali, in raccordo con le Istituzioni Europee, Stato e Regioni, a partire dalla possibilità di intervenire in modo efficace sull’impatto che i flussi turistici hanno sulla disponibilità abitativa e sui costi dell’abitare, per evitare distorsioni che riducono l’offerta di case per i residenti e svuotano interi quartieri delle funzioni residenziali e sociali. Su questo punto cruciale – come i sindaci chiedono da tempo – serve un intervento del Governo, al quale i Comuni possono associare norme urbanistiche che tutelino la funzione residenziale. Occorre connettere sempre di più politiche abitative, urbanistiche e rigenerazione urbana. Da questo punto di vista il patrimonio pubblico è una leva strategica. Rimettere ordine nel patrimonio immobiliare, censirlo, digitalizzarlo, valorizzarlo e governarlo in modo trasparente non è un esercizio tecnico- amministrativo separato dalle politiche dell’abitare: ne è una precondizione.

Le politiche per la casa non riguardano soltanto la quantità di alloggi o le risorse disponibili. Toccano nel vivo anche il modo in cui progettiamo le città, il rapporto tra abitazioni e servizi, la qualità dei quartieri e l’integrazione tra edilizia pubblica, sociale e privata. Ripensare le città intorno al tema della qualità dell’abitare significa anche impegnarsi per trasformare i quartieri, rendendoli più vivi, più curati e più ricchi di opportunità. Significa costruire una città nella quale i servizi essenziali – scuola, lavoro, sociale, spazi verdi, cultura, commercio di prossimità – siano vicini e accessibili, secondo il modello della “città dei 15 minuti”, che Roma Capitale ha assunto come uno dei riferimenti strategici della propria azione di governo urbano. All’esigenza di intervenire sul tessuto urbano e sul patrimonio edilizio – pubblico e privato – possiamo associare altre sfide oggi importantissime, a partire da quella di costruire città più sostenibili e resilienti rispetto ai rischi legati ai cambiamenti climatici. Le politiche abitative possono diventare un eccezionale leva per migliorare le nostre città, ponendo al centro la qualità ambientale, l’inclusione e il comfort abitativo. In questo quadro, l’invecchiamento della popolazione rappresenta una delle trasformazioni più profonde che stanno ridefinendo la domanda abitativa e, più in generale, l’organizzazione delle nostre città. L’aumento dell’aspettativa di vita e la crescita dei nuclei mono-personali, soprattutto tra gli anziani, pongono con forza il tema di come garantire non solo un alloggio, ma condizioni di vita dignitose, relazioni sociali e accesso ai servizi. In questo contesto, il cohousing per anziani si configura come una risposta innovativa, di superare il modello tradizionale della casa isolata e di promuovere forme di abitare condiviso basate sulla prossimità, sul mutuo aiuto e sulla vita comunitaria. Non si tratta soltanto di una soluzione abitativa, ma di un vero e proprio dispositivo di welfare urbano che contribuisce a contrastare la solitudine, a sostenere l’autonomia delle persone e a ridurre la pressione sui servizi socio-sanitari. Roma Capitale ha già avviato in questi anni nuovi co-housing e case-alloggio dove la persona vive in un contesto familiare, condiviso e protetto. Ripensare l’abitare alla luce dell’invecchiamento significa, dunque, costruire città più inclusive e resilienti, capaci di accompagnare le trasformazioni demografiche e di rafforzare la coesione sociale. Le politiche abitative possono inoltre promuovere l’efficienza energetica, la sostenibilitàambientale e sociale e una profonda riorganizzazione dell’industria edilizia del Paese, attivando al tempo stesso investimenti in ricerca, innovazione e formazione, con l’obiettivo di qualificare la manodopera e rafforzare l’intera filiera delle costruzioni. La questione abitativa va letta in modo organico e progressivo: non come una sommatoria di emergenze separate, ma come un vero e proprio ecosistema di politiche che deve avere proprio nelle città il suo fulcro. Dalla capacità di dare risposte efficaci al diritto alla casa potremo misurare la qualità democratica dei nostri Paesi e delle nostre città, che devono essere vive, sostenibili e accessibili, capaci di accogliere e garantire a tutti il diritto alla prossimità, ai servizi, alla bellezza e alle opportunità di benessere.